상속받은 부동산의 취득가액을 높여 양도세 절세 가능한가?

상속받은 부동산의 취득가액을 높여 양도소득세를 줄이려던 시도가 법적으로 인정되지 않은 사례이다. 법원은 상속세 신고 시 기준시가를 적용하는 것이 원칙이며, 허위 보증금이나 감정평가를 활용한 조세 회피는 인정되지 않는다고 판결하였다.

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1. 사건 개요

(1) 상속과 부동산의 취득 원고는 20XX년 XX월 XX일, 아버지(이하 ‘피상속인’)가 사망함에 따라, 특정 지역의 공장용지와 공장 건물 및 도로 등(이하 ‘이 사건 부동산’)을 상속받았다.

(2) 상속세 신고 과정 원고는 상속받은 부동산의 가치를 기준시가(정부가 정한 공시지가)로 평가하여 상속세를 신고하였다. 이 과정에서 피상속인이 주식회사 BBB(이하 ‘BBB’)에 이 사건 부동산을 임대하면서 받은 임대보증금을 상속채무로 공제하여 상속세를 줄이고자 했다.

(3) 상속세 수정 신고 이후 원고는 상속세 신고를 수정하면서, BBB가 피상속인의 채무를 인수한 금액과 임대보증금을 합산한 금액을 부동산의 취득가액으로 삼아 상속세를 다시 신고하였다.

(4) 부동산 매각 및 양도소득세 신고 원고는 20XX년 XX월, 이 사건 부동산을 제3자인 주식회사 △△△에 매도하였다. 그리고 부동산의 양도소득세 신고 과정에서 취득가액을 상속세 신고 시 평가한 금액(수정 신고한 금액)으로 적용하였다. 결과적으로, 원고는 취득가액이 높게 책정됨으로 인해 양도소득세를 내지 않아도 되는 상황이 되었다.

(5) 국세청 조사 및 조정 국세청은 원고가 신고한 부동산의 취득가액이 부당하게 높다고 판단했다. 이에 따라 원래 기준시가를 취득가액으로 보고, 이에 따라 양도소득세를 다시 계산하여 2018년 귀속 양도소득세 XXX,XXX,XXX원을 부과하였다.

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2. 원고의 주장

1. 부동산 취득가액은 부채를 포함한 평가액으로 산정해야 한다
   • 원고는 상속세 및 증여세법에 따라 상속재산의 평가 시 담보된 채무(임대보증금과 BBB가 인수한 채무)를 포함하여 부동산의 가치를 계산해야 한다고 주장했다.
   • 즉, 임대보증금과 채무를 합산하면 원래 기준시가보다 높은 가액이 나오므로, 양도소득세를 줄이는 것이 정당하다는 입장이었다.
2. 국세청의 기준시가 적용은 부당하다
   • 원고는 국세청이 기준시가를 적용한 것이 부당하다고 주장하며, 부동산의 실거래가 또는 평가액을 고려해야 한다고 강조했다.
3. 과세당국의 조사가 강압적이었다
   • 원고는 국세청 조사의 과정에서 불이익을 받을까 봐 허위로 확인서를 작성했다고 주장하며, 이 확인서의 증거 가치를 인정해서는 안 된다고 주장했다.

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3. 법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않고, 국세청의 처분이 정당하다고 판단하였다.

(1) 상속세 평가 기준은 기준시가 적용이 원칙이다

• 상속세는 상속 개시일(사망일) 당시의 부동산 시가를 기준으로 부과된다.
• 시가는 일반적으로 자유로운 거래에서 형성된 가액을 의미하지만, 시가 산정이 어려운 경우 정부가 정한 기준시가를 적용한다.
• 법령상 저당권이 설정된 재산이나 담보로 제공된 채권액이 부동산의 평가액보다 클 경우에만 채권액을 기준으로 평가할 수 있다.
• 원고가 주장한 임대보증금과 BBB의 채무 인수액은 실제로 지급되거나 회계처리된 내역이 없어, 부동산 평가에 포함할 수 없다고 보았다.

(2) 원고가 신고한 임대보증금은 존재하지 않았다

• 원고는 부동산을 BBB에 임대하면서 임대보증금을 받았다고 주장했으나, 실제로 보증금을 지급받았음을 증명할 금융자료가 없었다.
• BBB 또한 해당 보증금을 회계처리하지 않은 것으로 확인되었다.
• 원고가 과세조사 과정에서 ‘임대보증금을 실제로 받은 적이 없다’는 확인서를 제출했으며, 법원은 이 확인서가 허위로 작성되었다고 볼 만한 사정이 없다고 판단하였다.

(3) 부동산 감정가액은 신뢰할 수 없다

• 원고는 부동산 감정을 통해 시가를 산정해야 한다고 주장했으나, 상속 개시일(사망일)로부터 6년이 지난 상태에서 감정이 이루어지더라도 객관성과 신뢰성을 확보하기 어렵다고 판단했다.
• 또한, 원고가 감정가액을 적용하여 상속세와 양도소득세를 줄이려는 의도가 명확하다고 보았다.

(4) 과세관청의 조사는 정당했다

• 과세관청이 강압적인 방법으로 확인서를 작성하게 했다는 증거가 없고, 원고가 제출한 확인서의 내용은 사실에 부합한다고 판단하였다.

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4. 판결 결과 및 의미

(1) 법원의 최종 판결

• 법원은 원고의 주장을 인정하지 않고, 국세청이 부과한 양도소득세 처분이 정당하다고 판단하였다.
• 따라서 원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결하였다.

(2) 판결의 의미

• 상속세 및 양도소득세의 평가 기준을 명확히 제시: 상속세를 신고할 때는 기준시가를 적용하는 것이 원칙이며, 이를 임의로 변경하여 세금을 줄이려는 행위는 허용되지 않는다.
• 세무 신고의 정확성이 중요함을 강조: 상속받은 부동산을 추후 양도할 계획이라면, 취득가액을 허위로 부풀려 신고하는 것은 문제가 될 수 있다.
• 국세청 조사의 정당성 인정: 과세당국이 실시하는 세무조사는 법률에 근거한 것이며, 강압적 조사라는 주장은 인정되지 않았다.

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5. 결론

이 사건은 상속받은 부동산의 취득가액을 높여 세금을 줄이려던 시도가 법적으로 인정되지 않은 사례이다. 법원은 상속세 신고 시 기준시가를 적용하는 것이 원칙이며, 허위 보증금이나 감정평가를 활용한 조세 회피는 인정되지 않는다고 판결하였다.

이 판례를 통해, 상속세 및 양도소득세 신고 시 정확한 평가와 성실한 신고가 중요함을 다시 한번 확인할 수 있다.

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