아파트 상속세 부과 기준, 아파트 가치 평가는 이렇게 진행됩니다!

상속세 계산 시 부동산 시가 평가 기준, 과연 적법한가?

상속세 신고 시에는 상속 개시일 전후 6개월 이내의 매매사례를 확인하고, 동일한 공동주택 단지 내에서 기준시가가 유사한 경우에는 해당 매매가액을 적용할 수 있다.

1. 사건 개요

원고들은 2020년 1월 4일 사망한 망인(피상속인)의 자녀들로, 망인이 소유하고 있던 서울 소재 아파트(이하 '이 사건 아파트')를 상속받았습니다.
202X년 X월 31일, 원고들은 이 사건 아파트의 가액을 평가하여 상속세를 신고하고 납부했습니다. 하지만 이후 국세청의 감사 과정에서 같은 아파트 단지 내의 유사한 아파트(이하 '비교대상 아파트')가 원고들이 신고한 가액보다 높은 금액으로 매매된 사실이 확인되었습니다.

이에 따라 과세당국은 이 사건 아파트의 가액을 비교대상 아파트의 매매가액을 기준으로 재평가하여 상속세를 추가로 부과하였습니다. 이에 원고들은 부과처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.

 

2. 원고들의 주장

1. 상속세 신고 당시 비교대상 아파트의 매매가격을 알 수 없었음
   • 원고들은 상속세 신고 직전까지 국세청 홈페이지에서 유사한 매매사례를 조회하려 했으나, 비교대상 아파트의 매매거래 정보가 반영되지 않아 확인할 수 없었다고 주장했습니다.
   • 비교대상 아파트의 거래계약 신고는 202X년 7월 18일 접수되어 같은 달 20일에 신고필증이 발급되었고, 국세청 홈페이지에 반영된 것은 8월 1일이었습니다. 하지만 원고들이 신고한 날짜는 7월 28일이므로, 당시에는 비교대상 아파트의 거래정보를 확인할 수 없었다고 주장했습니다.
2. 비교대상 아파트와 이 사건 아파트는 조건이 다름
   • 비교대상 아파트는 위치, 방향, 층수, 조망권 등에서 이 사건 아파트와 현저한 차이가 있으므로, 이를 기준으로 시가를 평가하는 것은 부당하다고 주장했습니다.
3. 부동산의 매매가액은 소유권 이전 시 확정됨
   • 상속세 및 증여세법상 부동산의 시가는 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 동안의 매매거래가액을 기준으로 해야 하지만, 비교대상 아파트의 경우 매매계약일(202X년 X월 1일)과 소유권 이전일(202X년 X월 X일)이 다릅니다.
   • 따라서 상속세 신고 당시(202X년 X월 31일)에 이 거래가액을 적용하는 것은 부당하다고 주장했습니다.

3. 법원의 판단

법원은 과세당국이 비교대상 아파트의 매매가액을 기준으로 이 사건 아파트의 시가를 평가하고 상속세를 부과한 것은 적법하다고 판단했습니다.

1) 상속세법상 시가의 평가 기준

• 상속세 및 증여세법 제60조 제1항에 따르면, 상속세는 "상속개시일 현재의 시가"를 기준으로 부과해야 합니다.
• 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 형성되는 가격으로, 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있습니다.
• 해당 기간 동안 이 사건 아파트에 대한 매매거래가 없었으므로, 동일한 아파트 단지 내에서 조건이 유사한 비교대상 아파트의 매매가격을 시가로 인정할 수 있습니다.

2) 비교대상 아파트의 매매가액 적용 가능성

• 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항에 따르면, 같은 단지 내에서 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 부동산의 매매가액을 시가로 인정할 수 있음이 명시되어 있습니다.
• 비교대상 아파트는 동일한 공동주택 단지에 속하며, 면적 차이가 5% 이내이고, 공동주택가격 차이도 5% 이내이므로 유사한 부동산으로 인정되었습니다.
• 따라서 상속세 신고 당시 매매사례가액으로 비교대상 아파트의 매매가격을 적용하는 것은 적법합니다.

3) 원고들의 국세청 홈페이지 조회 주장 반박

• 법원은 원고들이 국세청 홈페이지에서 비교대상 아파트의 매매가액을 확인할 수 없었다는 주장에 대해, 단순히 신고된 가액을 적용하지 않았다는 이유만으로 상속세 처분이 위법하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
• 또한, 비교대상 아파트의 매매계약일(202X년 X월 1일)이 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 내에 포함되므로, 이를 시가로 인정할 수 있다고 보았습니다.

4. 결론 및 시사점

법원은 원고들의 주장을 모두 기각하고, 과세당국이 비교대상 아파트의 매매가액을 기준으로 이 사건 아파트의 가치를 평가한 것이 적법하다고 판결했습니다.

이 판례는 상속세 신고 시 부동산의 시가 평가 방법에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다.
즉, 상속세 신고 시에는 상속 개시일 전후 6개월 이내의 매매사례를 확인하고, 동일한 공동주택 단지 내에서 기준시가가 유사한 경우에는 해당 매매가액을 적용할 수 있다는 점을 다시 한 번 강조한 판결입니다.

따라서, 상속세 신고를 준비하는 납세자들은 국세청의 부동산 거래정보를 면밀히 검토하고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례를 적극적으로 반영하는 것이 중요합니다.